浦东国资在去年3月拿下了高行镇的一块地，联动价是70300元/㎡。

上周去看了下，跟大家分享分享。

(资料图片仅供参考)

先看看周边的环境。

地块位于高行老镇上，就在高行镇行政中心旁边，城市界面看起来比较旧。

居住区大概就是这种风格，但是生活氛围不错。

地块南面稍微好点，毕竟是老镇，还有7.6万方的商业广场，镇政府也在这，不能太过寒酸。

地块南侧实拍图

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看起来是三线轨交，但其实是受6、12、21（在建）号线各站点直线距离2公里辐射。

坐地铁还不如公交方便，更适合工作在附近的有车一族。

万嘉商业广场是相对较大的商场，调研那天是个下雨的工作日，但感觉商场人还挺多的，不错。

要问怎么不错，那就是在此之前我刚从森兰商都出来，对比十分明显。

无论是商场氛围，还是商铺品类，万嘉都要更胜一筹。

万嘉商业广场

还有山姆和乐和城，山姆高行店还是国内最大的店。

土鳖至今没进过山姆，非会员不能消费，最低档次得交个260，普通老百姓不大会去。

离得确实不远，但山姆是采购型超市，分量都很大，不开车东西都提不回来。

另外附近底商很充裕，日常生活完全够用啦。

商业稍微好点，学校、医院都是比较普通的，也没有地铁，整体配套一般。

2

发展潜力

虽然浦东北部有保税区、经开区、港口，但是一直以来都没有出色的居住社区。

森兰只能说相对出色，浦东北工作的人群基于生活品质和配套的要求，这里会做首选。

而现在基于金桥的规划，又有了金鼎天地这项新选择。

项目区位示意图

再来看项目本身所处方位，很明显，完美的避开了所有规划。

也正因为它不属于规划着力点，所以地铁线也绕着走。

高行镇以前叫东沟镇，在2001年更名后，行政中心从高南搬到如今的高行老镇，其他地方一直都是农村。

直到森兰概念出现。

森兰也属于高行，也不算什么规划，可有学区加持，又有地铁，还有国际社区的名头挂着，城市界面好很多。

项目处在老镇，人口、社区都比较密集，浦东面积那么大，空地也多，就算要开发暂时也轮不到它。

项目周边图示

附近的高行家园、高行馨苑去年的成交价五六万，品质最好的绿地崴廉公寓成交价六七万。

虽然都是零几年的房子，但哪怕是折算房龄，倒挂空间也不大。

没规划没倒挂空间，不具备发展潜力。

3

项目情况

地块容积率1.7，包含338套10-15F的高层，以及1栋保障房、自持租赁住房。

虽然项目暂时没有更多信息出来，但整体基调肯定以小户型为主，大面积不会做主力。

它的优势就是在于新，一定会是一个很“刚”的项目。

4

总结

看完这个项目，你们应该有一种觉悟了。

它就是为本地改善而生的。

森兰用国际社区打开了市场，唐镇目前虽然一般，但是未来可期。

而项目这两者都不具备。

作为高行老镇唯一的新房，给本地客户改善居住品质，是它唯一的使命。

对于这类没有规划、没有什么倒挂空间、配套一般的项目，只建议本地或者周边工作的自住人群入手。

其他客群，尤其是新上海人刚需客群，咱就不必强融了。

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